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2018.10月號: 臺灣捷運的啟示 越南投資房地產 <點我看更多>

 

        從臺灣第一條捷運─台北木柵線1996年通車以來,至今已經二十餘年。這段期間我們享受捷運便利之餘,最常聽到的捷運話題,便是「捷運與房價」。現在大家普遍都知道,「有捷運房價就會漲」的道理。我們所關心的越南,也開始在蓋捷運,首都河內捷運年底將通車;第一大商業城胡志明市的居民,2020年料將也能開始享受捷運之便。

如果我們以臺灣捷運與房價的經驗,對照越南未來一段時間的房價而進行投資,應該會是一種有價值的對照。臺灣確實有一些適當的買房投資經驗,可以應用在越南,例如捷運不動產售價大抵會呈現上揚走勢,是投資人購屋的重要指標;有一些早鳥應用得宜,已經在越南為我們證實這是賺錢的機會。買房原則「地段、地段、地段」,在越南換成「捷運、捷運、捷運」,同樣行得通。

然而,雖然投資越南房地產能獲利,卻也發現有些人的增值多有些人的增值少。甚至,「有捷運,房價就會漲」這項臺灣經驗的鐵律,連在台灣本身近期似乎也開始褪色,捷運線不再是房價保證。所以,這其中有一些區辧,尤其是哪些經驗才可以應用在投資越南房地產,正是本文希望能進一步說明的。

「有捷運,房價就會漲」的臺灣早期經驗,確實適用在越南。近期臺灣這個說法褪色,是因為大台北捷運網逐漸形成後,捷運站甚至雙捷運站的便利性逐漸被均值化所致。加之,台灣整體經濟動力趨緩及政府課徵奢侈稅等外環境因素,所以捷運所帶來的價值獨木難撐大樑,導致有捷運無法成為房價保證。越南經濟成長率維持在高檔,捷運線才剛開始,所以適用臺灣早期捷運線木柵、淡水等線開始時的經驗,何況越南房地產稅負極低。所以在越南,「買房跟著捷運走」就對了。

不僅如此,上述所衍生出的房價,近一步會隨著與捷運站距離增加而遞減的情況,在越南也同樣發生。畢竟房子距離捷運站近,對於通勤族來說,是理想的住處,每天上下班就可省去不少時間,所以這類房子無論出租或出售也都容易。如同臺灣捷運站附近建案主打「捷運到站即到家」口號,在越南同樣能夠吸引買氣,靠近捷運站的建案,若加上坪數小、總價低,更是廣受通勤族、白領辦公人士、包租公及外國投資人的青睞。根據調查。捷運族能接受從家裡走路到捷運站,最長時間平均是七分鐘,以步行速度每分鐘平均五十公尺,折合距離大約是三百五十公尺。相對的,若距離捷運站超過這個範圍的建案,人氣就會差一些。

高架式的捷運宅忌諱買在靠近捷運的第一排房子,這類建案目前在胡志明市是屬城市周邊地段,尚無足夠案例可以證實相關適用性。不過,居家既容易成為往來捷運乘客「觀賞」的目標,拉了窗簾,家裡又暗無天日。尤其這類捷運宅又是標準的「噪音宅」,相信在越南也應該要避免的。捷運站後的第二、三排住家,走路到大馬路上距離近,卻不必忍受噪音、隱私受干擾等問題,應該是首選。

臺灣的捷運宅高樓層未必討喜,在越南尤甚,或許因為越南人囿於過去常停電的生活經驗,想到高樓層就想到需要經常要爬樓梯。越南人一般最樂於接受的樓層是六樓,然後向上及向下遞減。

『五年買地、三年買房、一年買店』的臺灣捷運經驗法則,是在捷運通車五年前,有低價搶地的好時機;而完工前三年工地街道烏煙瘴氣,住宅房價最低迷,卻也是逢低買房的吉時;即將營運的最後一年,由於站口圍籬拆除,道路回復清爽,則是搶店面的最後良辰。準此原則,越南河內八條捷運線、胡志明市六條,峴港也在規劃中,若能逐一投資房地產,當可累積滿“溢”的財富。

 

 
 
 
 
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